Ratgeber: Was tun, wenn Sie eine Immobilie geerbt haben und diese verkaufen möchten?
Erben Sie eine Immobilie und möchten diese verkaufen? Die Entscheidung, eine geerbte Immobilie zu verkaufen, kann viele Fragen aufwerfen. Welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte müssen beachtet werden? Was sind die nächsten Schritte? In diesem Ratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen, die sich häufig stellen, wenn man eine Immobilie geerbt hat und verkaufen möchte.
1. Welche rechtlichen Schritte muss ich nach dem Erbe einer Immobilie unternehmen?
Zunächst einmal sollten Sie sicherstellen, dass Sie offiziell als Erbe anerkannt sind. Dafür benötigen Sie einen Erbschein, eine notarielle Erbfolgebescheinigung oder ein notarielles Testament, je nach den Gegebenheiten des Erbfalls. Ohne diese Unterlagen können Sie nicht als rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie auftreten und somit auch nicht über diese verfügen. Sind Sie im Besitz einer dieser Urkunden oder wurden Sie vom Nachlassgericht als gesetzlicher Erbe bestimmt, so sind Sie automatisch Rechtsnachfolger des Erblassers. Dies bedeutet, dass Sie ab sofort alle Rechten und Pflichten des Erblassers übernehmen. Sie haben eine vermietete Wohnung geerbt? Ab sofort sind Sie Vermieter! Sie haben ein leerstehendes Einfamilienhaus geerbt? Ab sofort sind Sie Eigentümer und können entscheiden, was Sie mit der Immobilie machen wollen. Spätestens hier stellt sich die Frage: Vermieten, verkaufen oder doch selber einziehen?
2. Muss die geerbte Immobilie versteuert werden?
Ja, der Verkauf einer geerbten Immobilie kann steuerliche Konsequenzen haben, insbesondere in Bezug auf die Erbschaft– und Spekulationssteuer.
- Erbschaftsteuer: Wenn Sie eine Immobilie erben, unterliegt diese in der Regel der Erbschaftsteuer. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Sofern der Wert des Nachlasses Ihren persönlichen Erbschaftssteuerfreibetrag übersteigt, müssen Sie in der Regel Erbschaftssteuer zahlen.
- Spekulationssteuer: Wenn Sie die geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erbe verkaufen, könnte die Spekulationssteuer anfallen, sofern die Immobilie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Für Immobilien, die mehr als zehn Jahre im Besitz sind, entfällt diese Steuer. Hier übernehmen Sie durch das Erbe die Jahre, die der Erblasser bereits in der Immobilie gewohnt hat.
- Grunderwerbsteuer: Als Erbe unterliegen Sie nicht der Grunderwerbsteuer. Sie müssen für Ihre geerbte Immobilie somit keine Grunderwerbsteuer zahlen.
Beispiel: Anna erbt das Haus Ihrer verstorbenen Eltern. Diese haben 25 Jahre in dem Haus gelebt. Sollte Anna das Haus unmittelbar nach der Annahme des Erbes verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an, da Anna`s Eltern bereits 25 Jahre in der Immobilie gelebt haben. Hätten die Eltern lediglich 7 Jahre in der Immobilie gelebt, hätte Anna noch 3 Jahre selber in der Immobilie leben müssen, bevor Sie sie steuerfrei verkaufen könnte.
3. Wie bestimme ich den Wert der Immobilie?
Bevor Sie eine Immobilie verkaufen können, müssen Sie wissen, wie viel sie wert ist. Eine realistische Wertermittlung ist entscheidend, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen.
Die Wertermittlung einer Immobilie kann auf verschiedenen Wegen erfolgen:
- Durch einen Sachverständigen: Ein unabhängiger Gutachter kann eine detaillierte Bewertung vornehmen. Hier entstehen jedoch meist Kosten von ca. 1.000€.
- Durch den Immobilienmakler: Ein erfahrener Immobilienmakler kennt die aktuellen Marktbedingungen und kann eine realistische Einschätzung des Wertes vornehmen. Dies erfolgt meist kostenlos als Dienstleistung des Maklers. Auch wir führen natürlich kostenlose Marktwertermittlungen durch – melden Sie sich hierzu gerne!
Insbesondere wenn Sie als Erbe nicht in der Nähe der geerbten Immobilie leben, sollten Sie einen Experten vor Ort mit der Wertermittlung beauftragen.
4. Berichtigen Sie das Grundbuch!
Nach dem Erbe einer Immobilie, unabhängig ob eines Hauses, eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung, müssen Sie das Grundbuch “berichtigen” – Sie müssen sich als neuen Eigentümer eintragen lassen. Hierfür benötigen Sie den Erbschein oder ein notarielles Testament. Ein einfaches Testament ist nicht ausreichend. Eine Umschreibung des Grundbuchs ist kostenfrei! Wenn es weitere Erben gibt, zB Geschwister, so werden auch diese als neue Eigentümer ins Grundbuch enigetragen.
Um Kosten zu sparen, sollten Sie das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren berichtigen. Nach Ablauf der zwei Jahre nach Ableben des Erblassers fallen dann Gebühren für den Vorgang an.
5. Wann ist der beste Zeitpunkt, eine Immobilie zu verkaufen?
Der optimale Zeitpunkt hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Marktlage, der persönlichen Situation und den Zielen des Verkäufers.
Allerdings sollten Sie auch persönliche Umstände berücksichtigen. Wenn Sie beispielsweise schnell auf Liquidität angewiesen sind oder nicht an der Immobilie hängen, kann ein schneller Verkauf sinnvoll sein. Zudem ist es immer ratsam, eine Immobilie nicht allzu lange leer stehen zu lassen. Auch sollten Sie sich die Bedingungen der Gebäudeversicherung genau anschauen, um Haftungsrisiken zu vermeiden. Häufig liegt die Frist der zulässigen Leerstandszeit bei 60-90 Tagen.
6. Sollte ich einen Immobilienmakler beauftragen?
in Immobilienmakler kann eine große Hilfe sein, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen möchten. Der Makler übernimmt für Sie zahlreiche Aufgaben:
- Marktanalyse und Preisfindung: Der Makler kennt den Markt und kann den richtigen Preis ermitteln.
- Vermarktung: Ein Makler sorgt dafür, dass die Immobilie professionell präsentiert wird, sei es durch Fotos, Online-Anzeigen oder die Durchführung von Besichtigungen.
- Verhandlungen: Der Makler übernimmt die Verhandlungen mit potenziellen Käufern und sorgt dafür, dass Sie den besten Preis erzielen.
Ein Makler bringt Expertise mit, um den Verkaufsprozess effizient und zügig zu gestalten.
7. Welche Kosten kommen auf mich zu, wenn ich ein Haus geerbt habe?
Da Sie nach Erbannahme sowohl die Rechte als auch die Pflichten des Erblassers übernehmen, müssen Sie ab diesem Zeitpunkt auch die Kosten der Immobilie übernehmen. Diese sind abhängig davon, ob die Immobilie vermietet, leerstehend oder von Ihnen selbst bewohnt wird. In der Regel ist die Immobilie nach dem Ableben des Erblassers leerstehend. Hier kommen dann u.a. folgende Kosten auf Sie zu:
- Grundsteuer
- Kosten Wasser/Abwasser
- Kosten Strom
- Gebühren Abfall
- Wohngebäudeversicherung
- evtl. Kreditkosten, sollte die Immobilie noch nicht vollständig abbezahlt sein etc.
8. Was passiert mit der geerbten Immobilie, wenn ich mich gegen den Verkauf entscheide?
Wenn Sie sich entscheiden, die geerbte Immobilie nicht zu verkaufen, sondern zu behalten, müssen Sie die Verantwortung für die Instandhaltung und gegebenenfalls die Verwaltung der Immobilie übernehmen. Dazu gehören auch die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Reparaturen.
Falls mehrere Erben vorhanden sind, sollten Sie sich mit den anderen Erben einig werden, ob die Immobilie verkauft oder behalten wird. Bei Uneinigkeiten kann ein gerichtliches Verfahren zur Aufteilung oder Verwertung der Immobilie notwendig sein.
9. Fazit
Der Verkauf einer geerbten Immobilie ist ein komplexer Prozess, der gut geplant und vorbereitet werden sollte. Ein erfahrener Immobilienmakler kann dabei eine wertvolle Unterstützung sein, sowohl bei der Marktanalyse als auch bei der Organisation des Verkaufsprozesses. Klären Sie alle rechtlichen und steuerlichen Fragen im Voraus, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Falls Sie Fragen zu Ihrem geerbten Eigentum haben oder Unterstützung beim Verkauf benötigen, stehen wir Ihnen jederzeit zur Verfügung!
